2021年10月10日刊於《明報》
剛出爐的施政報告建議在荃灣開展地區規劃研究，進行市區更新。正巧，早前連登討論區「房屋台」熱議的上車之選，是由荃灣工廈拆卸建成的服務式住宅「工廠三寶」 （爵悅庭、樂悠居和立坊）。工廈轉型，是舊區更新的重要一環。隨著政府推動工業用地轉型，如前文所述的宏昌工廠大廈讓地建屋般，各區由工廈變身的住宅將愈來愈多，如「三寶」般的住宅將於長沙灣、火炭、九龍灣、大角嘴等出現。若大家要置業安居，是否值得考慮？我們以「三寶」為例，由居民角度談談，當工廠變「屋企」，有何優勢及注意之處，從而分析工業用地轉型的政策及規劃。
「工廠三寶」附近的土地用途［註：發展商以商業服務式住宅發展獲批規劃許可，故現時劃為「商業」地帶］。
「工廠三寶」：工廠改建的住宅，好住嗎？
「工廠三寶」即爵悅庭、樂悠居和立坊，近荃灣西，位於楊屋道，原為工廈，拆卸後重建為服務式住宅，由於毗鄰工廠區，被地產業界戲稱為「工廠三寶」。據連登的討論，「三寶」因毗鄰工廈，呎價比同區樓盤稍低，但樓齡尚淺，有會所，高層亦有海景，交通方便，而且生活配套齊全，附近有商場、診所、超巿，步行十五分鐘可達荃灣西站、荃灣公園、大型商場、街市，市中心一帶有大小食肆、民生商舖等，因此不少人認為性價比不錯，視為熱門上車之選。
工廈重建的住宅，確有不少優勢。據《香港規劃標準與準則》（下稱《準則》）建議 ，工業用地須方便通往市區商業中心，並在行人最易到達的地方提供公共運輸設施 。因此，前身為工廈的住宅，通常都交通便利，離巿中心不遠。而且政府早於回歸前 已規劃巿區工業用地轉型，不少傳統工業區如荃灣、長沙灣經多年規劃，已逐漸變為商住社區，交通、社區設施愈趨完善。不過，工廈轉型為住宅，除了以上優勢，亦有值得留意之處，例如過渡期間，住宅與毗鄰的工廈如何兼容，避免工廈運作影響居民。荃灣「工廠三寶」的例子，也會在各區發生，值得參考。
過渡期間的環境問題：荃灣的故事
中大未來城市研究所最近於荃灣進行地區規劃研究，包括在地考察、訪談等，為其未來可持續發展提出規劃建議（見文末網址）。研究發現，荃灣面對的挑戰之一，是工業區過渡期間，「三寶」等住宅毗鄰尚未轉型的工廈，兩者如何兼容，以避免工業區常見的噪音、光污染和交通擠塞等影響居民日常生活。
荃灣住宅林立，而工業活動主要集中在柴灣角和德士古道，前者已逐漸轉型為商業區，而後者，亦即「三寶」所在的工業區，轉型進度較慢，仍處過渡時期，以致這三幢服務式住宅落成後，暫時需與舊工廈並存，難免有上述環境問題。不過這些問題其實可由加強執法或協調解決。
以「三寶」為例，因毗鄰的多幢的工廈仍未轉型，工廠日常貨運，難免影響居民，但深夜的噪音，則與夜間違例泊車有關。有地區人士指出，深夜時份，工廈的物流作業仍如常運作，處理空運貨品。儘管工廈內設停車位及上落貨車位，但深夜至清晨時份，路邊仍不時有人上下貨，包裝貨物。鏟車來回倉庫、工人包裝貨物，都會發出噪音，並製造不少廢料，偶有工業垃圾非法棄置於路旁，佔用路面，除了阻塞行車，亦擋住行人及司機線視，有安全之虞。
其實，荃灣市中心、工業區均有類似問題，如違例泊車、雙行泊車、貨物或雜物霸佔路面，因工業區晚上人流稀少，故較為嚴重。例如有不少貨車在工業區「不准停車」限制區 (俗稱「禁區」) 上落貨，因此工業區內即使有足夠的行車線，都會被不同違例路邊活動阻礙，繁忙時間較易擠塞。不少地區人士表示，工廠區附近並無足夠車位供居民使用，因此常出現違例泊車情況。他們擔心，隨著工業區轉型，更多居民搬入，交通問題會惡化。
此外，工業區晚間的燈光亦有礙居民休息。「三寶」附近有不少工商大廈因安全考量或裝修，由日落至深夜都開著射燈，有居民需安裝全遮光的窗簾，地區人士曾就此與業戶協調，但成效不大。現時，環境局的《戶外燈光約章》屬自願性質，居於商業區鬧巿的居民亦屢向傳媒投訴，批評其成效不彰 。
不過，「三寶」於過渡其間縱有以上情況，亦不能忽視其長遠的規劃優點。「三寶」周邊生活配套一應俱全，十五分鐘生活圈內有食、衣、行、育、樂的元素，包括屯馬線港鐵站，區內大型社區公園——荃灣公園、海濱長廊、數個商場、區內最受歡迎的楊屋道街市、巿中心的食肆、民生商舖等。此外，荃灣臨近海邊，背靠山巒，有豐富的藍綠資源，道路交通連接港九新界，巴士和小巴線亦覆蓋區內各處。區內亦有荃灣線和屯馬線，共三個港鐵站，由高架行人天橋連接荃灣站和荃灣西站、各大商場，步行環境相對舒適。研究顯示，當區的休憩空間、社區設施亦尚算足夠，亦有歷史建築和寺廟。而部分工業區已改建為酒店、商廈、商場等，為居民提供不少當區就業機會。此刻的環境問題，其實可透過執法及制定政策解決，令居住環境更理想。
全港工廈轉型，過渡期為何未「過」完？
據《準則》建議，工業用地宜遠離民居 ，以免工業用途造成環境影響，現有住宅與工業用地之間，可劃為「商貿」地帶作為緩衝 。早於九十年代初，政府已計劃將全港過剩的工業用地改作其他用途 ，而規劃署每五年進行全港工業用地的研究，提岀土地改劃的建議。巿區轉型需時，以七十年代工業重鎮荃灣為例，近二十年有不少大型住宅和商廈落成，才逐步轉型為商住社區。香港作為密集型都市，工廈轉型的過渡其間，難免有互不兼容的土地用途並存。
政府為更完善規劃工業區轉型，推出多項政策，例如規劃管理較仔細的「綜合發展區」。（見小知識：規劃師的工具箱）將規劃署用作規限土地用途的「荃灣分區計劃大綱核准圖」，對照「工廠三寶」所在，便一目了然。（見圖）「三寶」地皮由「工業」用地改劃為「綜合發展區」，其後發展為服務式住宅，並改劃為「商業」用地。而毗鄰的楊屋道近沙咀道、馬頭壩道的工業區，其後亦改劃為「綜合發展區」、「休憩用地」，以淘汰工業，只剩德士古道附近仍劃為「工業」用地。不過，「三寶」附近雖已劃為「綜合發展區」，因涉及多幢工廈，要整合業權一併發展，並不容易，因此只有部份單一業權的「綜合發展區」改建為住宅，如前身為房委會所有的大窩口工廠大廈，已順利重建為尚翠苑。
此外，正如本欄前文不同作者所述，支持「日常生活基建」及「自造者空間」的巿區工廈，有其存在必要，而「三寶」附近的「綜合發展區」內的工廈，亦有成功申請作臨時數據中心的個案，可見社會出於不同原因，對工廈仍有一定需求。倘若工廈改建，搬遷安置亦是一大問題，成爲業主未能達成共識的原因之一，亦為工業區轉型增添不明朗因素。
工廈轉型建住宅，如何住得更好？
「三寶」目前的環境問題，其實可由加強執法或協調解決。例如路邊上落貨於深夜造成噪音，相關部門可考慮限制上落貨時段，盡量避開交通高峰時段及深夜，減少對居民的影響，並加強檢控路邊違法泊車、棄置廢料。然而，執法亦需法例支撐，當局需適時制定或檢討條例，與時俱進。例如環保署的《戶外燈光約章》無法律效力，從節能、减少碳排放和光污染的角度， 政府應考慮立法監管。
制度以外，出於規劃原則，純住宅與工厦不應為鄰，加上荃灣人口密集，住宅林立，區內不太適宜作貨倉、物流等行業發展。現存的工厦宜盡快轉型，不單可發展住宅，更可發展高增值行業，如創新科技、創意產業等，既能讓荃灣居民原區工作，減低跨區工作比率，甚至可推動荃灣成為新界西北的商業和經濟中心；同時間又可處理住宅和工廈相鄰衍生的問題。
長遠而言，政府宜檢討土地規劃問題和工廈轉型進度未如理想的原因，研究如何加速轉型，訂立時間表，實行分階段轉型，確保轉型期間的住宅發展，不會受到工業區運作的影響。綜合發展區牽涉多幢工廈，業權整合的問題，值得相關部門反思。若業權問題令工廈未能整幢改裝或重建，可考慮適度放寬地契豁免範圍，或容許部分改裝，擴闊工廈用途，同時避免貨倉、物流在此類工業區內運作。另外，公營機構適時介入，或有助加快活化過程。政府宜就此進行研究，探討居住環境與市民身心健康之間的關係，並審視規劃和環境問題。
一個城市並非由建築堆砌而成，而是由人賦予其生命力，是大家一同分享、生活的地方。巿民期盼有一個家，規劃師期盼創造一個宜居、健康、可持續發展的地方。工業轉型讓地建屋，需全盤規劃考慮，而施政報告提出在荃灣開展地區規劃研究或是契機，重新檢視土地資源的分配及兼容。
小知識：規劃師的工具箱
1/ 「綜合發展區」地帶：可按情況設規劃大綱，就地盤的布局、設施等向發展商列出要求，確保項目與周邊環境兼容，例如於項目範圍內設休憩空間。荃灣不少工業用地劃為此地帶，發展商要獲規劃許可方能動工，須向城規會呈交總綱發展藍圖、環境（包括噪音）、交通影響等評估報告，若有噪音，須提供緩減措施（如隔音屏障）。
2/「住宅（戊類）」地帶：改劃後不容許新建工廈，而工廈重建時需向城規會申請，提交環境影響等評估報告，確保新住宅不受工業用地影響。
3/「商貿用途」地帶：作為住宅與工廈的緩衝 ，避免住宅毗鄰工廈。
4/ 《香港規劃標準與準則》：用作計算新增居民所需設施，如休憩用地、車位等。
文、圖：伍美琴（中大地理與資源管理學系教授）、張朗怡（研究助理）、冼耀昌（研究助理）黃熙麗（研究助理）、楊子雋（研究助理）
參考資料：
荃灣二手上車邊到好，連登討論區 https://lihkg.com/thread/2451573/page/2
《香港規劃標準與準則》第五章〈工業〉 https://www.pland.gov.hk/pland_tc/tech_doc/hkpsg/full/index.htm
規劃地政及工程事務委員會(文件)15.4.97，立法會網頁 https://www.legco.gov.hk/yr96-97/chinese/panels/plw/papers/pl1504jb.htm
荃灣地方審計及城市承載力研究 shorturl.at/nLR67